Excepciones a los criterios de superficie o volumen de la vivienda digna
El artículo 116 de la ley n°2005-32 de 18 de enero de 2005 sobre la cohesión social prevé que las excepciones a las características de superficie o volumen de las viviendas dignas serán posibles en caso de alquiler a través de un intermediario:
- una asociación que trabaja en el ámbito de la integración a través de la vivienda y que ha sido aprobada por el prefecto,
- o un centro regional de obras universitarias y escolares (CROUS).
La entrada en vigor de esta medida está sujeta a decreto. Desarrollaremos esta información en nuestra hoja informativa tan pronto como se publique el texto.
- Alquilar una casa decente:
El propietario debe proporcionar al inquilino una vivienda digna. Una vivienda digna es aquella que no presenta riesgos evidentes para la seguridad física o la salud de sus ocupantes y que debe estar dotada de todas las comodidades necesarias para hacerla habitable.
- Características de una vivienda digna :
Características principales,
El propietario debe garantizar :
- protección contra la escorrentía, las aguas ascendentes o las filtraciones,
- el buen estado de las sujeciones personales en la vivienda y sus accesos,
- el uso de materiales de construcción, tuberías y revestimientos que sean seguros para la salud y la seguridad física de los inquilinos.
Otras características,
La vivienda digna también se caracteriza por :
- redes y conexiones de electricidad y gas, así como equipos de producción de calefacción y agua caliente que cumplen las normas de seguridad reglamentarias,
- dispositivos de apertura y ventilación para permitir la renovación del aire,
- suficiente luz natural para las habitaciones principales (destinadas a vivir o a dormir),
- una instalación para la calefacción normal con suministro de energía y sistema de escape,
- una cocina o cocinilla con instalaciones para cocinar y un fregadero con agua caliente y fría,
- una instalación sanitaria en el interior de la vivienda, separada de la cocina, que comprende un retrete y un aseo que incluye una bañera o una ducha,
- una instalación eléctrica que permita una iluminación suficiente en todas las habitaciones y accesos, así como el funcionamiento de los electrodomésticos imprescindibles para la vida diaria,
- al menos una habitación principal (con una superficie habitable mínima de 9 m2 y una altura de techo de al menos 2,20 m, o un volumen habitable de al menos 20 metros cúbicos).
Nota: una vivienda sometida a una orden de insalubridad o peligro no puede ser considerada como vivienda digna.
- El recurso del inquilino
Si el alojamiento no cumple las condiciones de decencia, el inquilino puede pedir al propietario que lo ponga en conformidad. Si las partes no llegan a un acuerdo o si el arrendador no responde en el plazo de dos meses, el asunto puede remitirse a la comisión departamental de conciliación, que puede emitir un dictamen. Esta remisión o la emisión de este dictamen no constituyen un requisito previo para que cualquiera de las partes remita el asunto al juez. Por lo tanto, las partes pueden remitir el asunto directamente al juez.
Cuando el juez es requerido, determina, si es necesario, la naturaleza de los trabajos a realizar y el plazo para su ejecución.
Si el arrendador no cumple, el juez puede decidir reducir o suspender la renta y la duración del contrato hasta que se realicen las obras (sin esperar a que se demuestre el incumplimiento del arrendador).
- Alquilar una propiedad en buen estado:
El arrendador debe entregar al inquilino la vivienda en buen estado de uso y reparación, y el equipamiento mencionado en el contrato debe estar en buen estado de funcionamiento.
Si la vivienda no está en buen estado de conservación cuando el inquilino se instala, las partes pueden acordar, mediante una cláusula expresa en el contrato de arrendamiento, las obras que el inquilino realizará o hará realizar a cambio de una reducción del alquiler durante un periodo determinado. Esta cláusula expresa también prevé las condiciones de reembolso en caso de salida anticipada del inquilino.
El propietario debe entregar al inquilino un recibo de alquiler cuando lo solicite y emitir un recibo si el inquilino realiza un pago parcial.
- Garantizar el uso pacífico de la vivienda:
El arrendador debe velar por el uso pacífico de la vivienda por parte del arrendatario y debe garantizar los defectos o vicios que lo impidan, a excepción de los señalados en el inventario de enseres que sean objeto de una cláusula expresa de obra.
- Obligación de mantenimiento :
Principio,
El arrendador debe mantener el local en un estado adecuado para el uso previsto en el contrato de arrendamiento y realizar todas las reparaciones, que no sean de alquiler, necesarias para el mantenimiento y la conservación normal del local arrendado.
Mejoras realizadas por el inquilino,
El arrendador no se opondrá a las mejoras realizadas por el arrendatario siempre que no constituyan una transformación del bien arrendado.
- Incumplimiento de las obligaciones :
Si el arrendador no cumple sus obligaciones, en particular si no realiza determinadas obras esenciales, el inquilino puede iniciar un procedimiento de requerimiento ante el tribunal de distrito. En ningún caso el inquilino debe dejar de pagar la totalidad o parte del alquiler con el pretexto de que el propietario no cumple con sus obligaciones.
